Conocer las formas de invertir en el mercado inmobiliario es tener a mano herramientas con las que avanzar hacia el logro del estatus financiero que te brinde la estabilidad y la confianza a la que has aspirado por años; es estar preparado para identificar las mejores oportunidades que ofrece el sector de bienes raíces para alcanzar tus objetivos y afinar tus destrezas para saber cuándo y dónde poner a trabajar tu dinero en función de tus metas.

Invertir en propiedad raíz puede ser el paso necesario hacia la cristalización de tus sueños, pero es un paso que debes dar con cautela. Participar en el mercado inmobiliario movidos por un impulso puede terminar en frustración y, peor aún, generando pérdidas de nuestro capital.

¿Quieres invertir en el mercado inmobiliario? Estos son los tipos de inversión en propiedad raíz más comunes que deberás tener en cuenta antes de poner tu dinero a trabajar en un bien inmueble. 

1. Inversión residencial

Es la inversión más común del sector inmobiliario, debido a su bajo riesgo y a la alta demanda en el mercado. Consiste en la compra de una casa o apartamento como vivienda principal, secundaria o para su posterior arrendamiento.

Este tipo de inversión se ve impulsada mediante el financiamiento y relativamente bajas tasas de interés, además de los subsidios ofrecidos por el Estado que facilitan su adquisición, sobre todo en viviendas de interés social.

La inversión en casas o apartamentos permite recuperar la inversión a través del arrendamiento o mediante la venta del mismo, teniendo en cuenta su revalorización, que suele ir de la mano con la inflación, y de su plusvalía, que dependerá de la zona donde se ubique y de las bienhechurías de las que haya sido objeto para su mejora.

El mantenimiento de las propiedades residenciales para arriendo es constante, especialmente al cambiar de inquilinos, puesto que un inmueble en óptimas condiciones podrá cotizarse más alto que el mismo espacio si requiere de reparaciones que deberán ser sufragadas por el inquilino.

Si piensas comprar con el objetivo de arrendar, es recomendable tercerizar esta gestión con una oficina inmobiliaria que se encargue del papeleo, la selección de los inquilinos y la cobranza de las mensualidades, con el fin de evitar inconvenientes que se puedan presentar con los arrendatarios de tu propiedad, bien sea por pagos atrasados o por incumplimiento de los compromisos contractuales.

Por otro lado, la inversión residencial con fines de arriendo ha estado siempre favorecida por el constante crecimiento de la población, una variable que no proyecta comportamiento distinto en las próximas 5 décadas.

2. Inversión en oficinas

La reducida oferta de inmuebles para oficina en arriendo y la gran rentabilidad de estos espacios convierten este tipo de inversión en una atractiva forma de obtener rentabilidad en el mercado de propiedad raíz, siempre que el inmueble esté ubicado en una zona de crecimiento y desarrollo económico favorable.

Las oficinas para arriendo constituyen uno de los sectores con mayor movilidad dentro del sector de propiedad raíz, lo cual hace muy atractiva la inversión en este tipo de locales, debido a la poca oferta existente, si se compara con otros segmentos del mercado.

Este tipo de inmuebles puede generar ganancias a menor plazo que otros tipos de propiedades, pues su canon de arrendamiento suele ser mayor que los arriendos residenciales, debido a la actividad para la que están siendo arrendados. También las oficinas suelen contar con contratos prolongados de arrendamiento (entre dos y cinco años), ya que las empresas necesitan estabilidad para crecer, lo cual garantiza un flujo de rentabilidad constante por largos periodos de tiempo. Por otro lado, la alta demanda de este tipo de propiedades, sobre todo en países con economías en crecimiento, lo convierte en un inmueble fácil de rentar.

A diferencia de la inversión en inmuebles residenciales, el metraje no constituye una prioridad. Una oficina con un área de 40 metros cuadrados puede llegar a producir una rentabilidad hasta tres veces mayor que la de un apartamento con el doble de tamaño, por lo que adquirir oficinas muy grandes no es un objetivo a perseguir con este tipo de inversiones.

3. Inversión en lotes para parqueaderos

El parque automotor en aumento es la principal razón para la inversión en lotes para parqueaderos, especialmente en zonas escolares, centros históricos o en zonas comerciales que no cuentan con espacios destinados a satisfacer esta necesidad.

Los parqueaderos son una inversión que genera una buena rentabilidad, sobre todo en ciudades de mucha congestión vehicular donde cada vez es más difícil encontrar un lugar seguro en el que dejar el automóvil. Además, aunque adquirir un lote para ser usado como parqueadero requiere de acondicionamiento y una pequeña inversión en personal de administración y vigilancia del parqueadero, la cuota de mantenimiento es bastante baja.

Por otra parte, el manejo de un parqueadero no precisa tercerización pues su administración es bastante simple. En el caso de inquilinos que han incumplido con su pago, el desalojo de su vehículo de la propiedad solo requiere de la ayuda de un remolque, en contraste con toda la logística involucrada en el desalojo de inquilinos de una oficina, una casa o un local comercial.

El surgimiento de aplicaciones para móviles como Dopi, Parkner, Waze, Parkopedia o Wesmartpark, diseñadas para mostrar a sus usuarios lugares disponibles para parquear sus vehículos, facilitan el arrendamiento de las parcelas del lote y favorecen el flujo de rentabilidad.

Sin embargo, la inversión en este tipo de propiedades está limitada por la oportunidad, ya que en ciudades muy pobladas y con alto movimiento vehicular, la oferta de lotes en zonas estratégicas para esta actividad es muy baja.

4. Inversión en locales comerciales

La inversión en locales comerciales, semejante a lo que ocurre con las oficinas, puede generar grandes márgenes de ganancia a corto plazo, en comparación con otros segmentos del mercado inmobiliario. Esta es la razón por la que cada vez más los inversores vuelcan sus capitales a este rubro dentro del sector de propiedad raíz.

Los locales comerciales pueden tener contratos de arrendamiento más largos y flexibles que otros sectores del mercado inmobiliario, lo cual asegura ingresos ininterrumpidos por largos periodos. Esto, sin duda, representa un gran atractivo para los inversionistas que buscan un retorno de inversión sustancial y sostenido por largos periodos de tiempo.

Por otra parte, el valor de los inmuebles comerciales aumenta a medida que la zona en la que se encuentran se desarrolla y crece, lo cual se traduce en ganancias a la hora de vender nuestro local. Por esta razón es importante conocer a profundidad la ubicación del local en el que se invertirá y las oportunidades de arriendo de acuerdo a las actividades comerciales que se desarrollen a su alrededor.

La alta rentabilidad de este tipo de propiedad también implica una alta inversión, por lo que es fundamental saber elegir apropiadamente el local y tener contempladas sus posibilidades de arriendo, a modo de reducir cuanto sea posible los riesgos.

El manejo de este tipo de inversión requiere de cierta pericia, por lo que es recomendable la contratación de una oficina de bienes raíces que se ocupe de la selección del arrendatario indicado, la cobranza y el cumplimiento de los compromisos del contrato, especialmente si no se cuenta con la experiencia necesaria.

5. Lotes de inversión

Es la inversión que se hace al comprar un lote que posteriormente podrá ser vendido especialmente a empresas de construcción. Aunque su valor suele ser significativamente más bajo que el de una propiedad construida, su precio estará supeditado a la ubicación, accesibilidad y otras características propias de la zona.

El bajo costo de la inversión permite obtener un mayor metraje por menos dinero. Además, este tipo de inversión exige muy poco mantenimiento, sin embargo la propiedad mantiene su valor a lo largo del tiempo, asegurando el monto invertido, por lo que constituye una manera efectiva de asegurar el capital.

En comparación con otras tipologías de inmuebles, los lotes tienen un precio inferior, por lo que es posible comprar, con poco dinero, terrenos muy amplios que luego podrás vender o usar para otros fines como parqueadero o para la construcción de viviendas, que podrás vender o arrendar según tus necesidades.

Los lotes son propiedades cuya rentabilidad requiere de paciencia y tino, pues la oportunidad de venderlos y obtener la mejor ganancia o de construir sobre ellos podría no estar en el corto ni mediano plazo.

Antes de comprar un lote es importante conocer su ubicación, las zonas colindantes, las características del suelo, los planes de desarrollo a su alrededor y la distancia que lo separa de la ciudad más cercana.

6. Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces

Conocidos también como FIBRAS, por sus siglas, son canales a través de los cuales se efectúan inversiones de capital privado para adquirir, desarrollar y comercializar inmuebles, tanto comerciales como residenciales, a través de su venta o alquiler.

Los FIBRAS son sociedades de inversión para bienes inmuebles, mediante los cuales se obtienen ganancias a través de la comercialización de dichas propiedades. Aquí los “dueños” de los inmuebles aportan un capital que será invertido en forma de participaciones sobre las propiedades y generando una ganancia que será repartida como dividendos entre los inversionistas, acorde con el monto aportado por cada uno. Esta forma de inversión permite vender la participación y obtener liquidez con relativa facilidad.

Es importante conocer a profundidad el fideicomiso, incluyendo su tamaño, nivel de deuda y reputación de los inversionistas que lo conforman, antes de poner tu dinero a trabajar en él.

7. Inversión en house flipping

Consiste en la compra de una casa o apartamento, mediante una subasta o remate, con fines de remodelarlo y posteriormente venderlo a un precio superior.

Es una inversión que puede ser rentable si se cuenta con el tiempo y la paciencia para encontrar las mejores ofertas de inmuebles y la visión de saber elegir la propiedad que resulte más rentable, tomando en cuenta el valor inicial de la inversión, los gastos en mantenimiento y remodelación y el precio al que se aspira a venderla.

Aunque puede ser muy lucrativa, esta es la forma de inversión con más riesgos, cuando no se tiene la experiencia necesaria para proyectar los gastos y las ganancias de la inversión. Una decisión mal tomada puede reducir la rentabilidad de la inversión y quizá ocasionar pérdidas, por lo que las destrezas en el mercado local de inmuebles, la construcción y la negociación son indispensables.

8. Inversión en hoteles

Partamos de la premisa de que cuando se invierte en un hotel, se invierte en un negocio y no en un pasivo, lo que significa que el capital se vierte sobre una propiedad que será explotada con la finalidad de producir dinero mediante la actividad hotelera. Como todo negocio, es fundamental la destreza en el ámbito en el que se incursiona si se quiere obtener ganancias, por lo que la asociación con un experto en el negocio puede ser una alianza necesaria y conveniente, especialmente si se desconoce su funcionamiento.

Además, como lo menciona Daniel Gutiérrez en la entrevista El futuro de la inversión extranjera en la hotelería de Colombia, “el proyecto en sí tiene que estar muy bien fundamentado desde la perspectiva financiera y del mercado”. Lo cual precisa el manejo de una data confiable acerca del mercado que brinde un panorama que permita decidir conociendo a detalle sus oportunidades y amenazas. También Gutiérrez afirma que (los inversionistas) “deben enfocarse en proyectos que tengan una clara propuesta de valor, bien sea desde la arquitectura, el diseño, la ubicación, los servicios, etc.”, pues el mercado hotelero se está decantando por propuestas innovadoras que ofrezcan más que una habitación donde pernoctar. En ese sentido el mercado hotelero tiene para ofrecer diferentes alternativas que se ajusten a las preferencias de los inversionistas, de modo que es posible tomarse el tiempo para estudiar minuciosamente las ofertas y tomar las decisiones que más convengan.

El rendimiento financiero constituye uno de los principales motivadores para invertir en hoteles, pues sus propietarios pueden alcanzar réditos de entre el 8 y el 12% anuales con alto flujo de efectivo. Por otra parte, desde el punto de vista fiscal resulta de mucho atractivo, pues la depreciación de la propiedad representa un gasto deducible.

La protección del capital y la diversificación de los ingresos son también razones frecuentes para invertir en hotelería. Como con la mayoría de los bienes inmuebles, la inversión en hoteles también es una manera de proteger el capital, dado que la inflación no afecta el valor de la propiedad que, con el paso de los años se revaloriza en favor del propietario.

Debido a que las inversiones en hoteles pueden involucrar sumas importantes de dinero, existen un par de alternativas de inversión, que se ajustan a las necesidades y disponibilidad de capital del inversor.

A través de un ‘crowdfunded real estate’

Crowdfunded real estate es una forma relativamente nueva de invertir. 

Consiste en la recaudación de capital, mediante la modalidad del crowdfunding, para la inversión en una propiedad a cambio de participaciones. Es una manera relativamente nueva de invertir, que suele enfocarse en propiedades únicas y oportunidades de negocio con un valor agregado bien definido.

Mediante fideicomisos o FIBRAS

Como vimos antes, son figuras que reúnen capital privado de varios aportantes, para invertir en la adquisición de un inmueble o parte de este, y cuya compra se distribuye en forma de acciones entre los participantes. 

Existen fideicomisos enfocados en casi cualquier forma de propiedad raíz, incluyendo hoteles; y dentro del sector hotelero, los hay que se centran en las diferentes modalidades hoteleras.

Los fondos de inversión inmobiliarios figuran en las principales bolsas de valores, lo cual facilita la venta de las acciones cuando el inversionista lo desee.

Cada alternativa de inversión en el mercado inmobiliario representa una oportunidad para mejorar tu panorama financiero, aumentando tu flujo de ingresos y asegurando tu futuro. Es importante elegir con prudencia la opción que mejor se adecúe a tus necesidades y capital, para obtener el mayor rendimiento por tu inversión en el mejor lapso posible.